Une santé fluctuante

Une nouvelle année débute, et un petit état des lieux s’impose en ce qui concerne l’immobilier sur Second Life.
Beaucoup de questions récurrentes sont posées en ce moment :

quel type de terrain / de sim acheter ?
quel prix peut-on y mettre ?
où acheter ?
quels sont les risques de perdre son terrain ou sa sim ?
que va-t-il se passer à l’avenir ?

2008 a été une année riche en rebondissements dans la microsphère de l’immobilier. Tout le marché a été fortement bousculé dans un sens, puis dans l’autre. Et cela à cause d’un principal coupable, les sims openspaces, qui ont été sujets à des revirements tarifaires de la part de Linden Lab, l’éditeur de Second Life.

Pour tenter d’analyser le phénomène à une échelle globale, il convient de suivre la chronologie des évènements.

La ruée vers l’or

Au printemps 2008, Linden Lab a tenté de dynamiser la vente de ses régions en faisant la promotion d’un produit presque méconnu à l’époque : les sims Openspaces :
Ces régions dites « lights » présentent les mêmes dimensions qu’une sim normale (65 536 m2) mais avec beaucoup moins de prims (3750 au lieu de 15000) et des performances techniques inférieures (car plusieurs d’entre elles partagent le même processeur).

En rendant leur achat beaucoup plus facile d’accès, les enveloppant d’un packaging alléchant de par leur tarif ultra intéressant, Linden Lab a en effet insufflé un veritable boost au développement du continent.

Tout le monde ou presque a pu s’offrir le rêve ultime pour quelques dizaines d’euros hebdomdaires : une île privée au mileu de l’océan, sans voisin avec des murs de 20 mètres de haut ou avec une discothèque pleine à craquer qui génère du lag jusqu’à 3 heures du matin.

Le résultat en terme de chiffres est éloquent : au 2ème trimestre 2008, le continent Linden s’est agrandi de 44% comme nous l’évoquions dans cet article .

Oui mais...

Les chiffres sont bien beaux, mais dissimulent une réalité plus cruelle qu’il n’y paraît.

Cette délocalisation vers les sims openspaces a eu comme conséquence une quasi désertification des domaines en place, qui étaient constitués de sims normales.
Même si on peut y disposer de plus de prims, plus personne ne voulait dépendre d’un voisin, tout en profitant d’un total contrôle sur l’environnement de sa propre sim.

Le résultat a été sans appel : les domaines qui n’ont pas pu ou voulu suivre le mouvement des openspaces ont été fortement affectés par un manque de résidents. Leur taux d’occupation frisant parfois les 10% !

Certains ont réduit la taille de leur domaine en concentrant leurs derniers résidents, d’autres ont converti leurs sims normales en openspaces, et d’autres ont purement et simplement fermé boutique afin de stopper les dégâts financiers.
Car pendant ce temps, la machine à facturer les sims continue à tourner à plein régime chez Linden Lab, et certains propriétaires de domaines (même francophones) ont accumulé plusieurs milliers d’euros de dettes avant de jeter l’éponge.

Pendant cette même période, FRANCE3D a suivi le mouvement en proposant divers packages openspaces : des régions complètes ainsi que des environnements résidentiels étudiés qui étaient très appréciés par nos résidents, pour leur esthétisme et leur tranquillité.

Toutefois c’est pourtant au cours de cette même période que nous avons pris le courant à contre-sens, en développant fortement notre continent central, formé de sims normales, et malgré leur image impopulaire à l’époque : ouverture de plusieurs régions résidentielles, développement du bac à sable géant et surtout la création de notre région d’accueil FRANCE3D Sentu Novio.

Partant du principe qu’on ne met pas tous ses oeufs dans le même panier, et sentant que la poule aux oeufs d’or cachait forcément quelque chose, il s’avèrera par la suite que l’idée était plutôt bonne...

Le coup de poignard dans le dos

Ce qui devait arriver arriva. Les sims openspaces, victimes de leur succès, ont entraîné leur propre chute. Leur commercialisation à outrance a fini par engendrer des excès dans leur utilisation.

La plupart de ces sims, qui à la base doivent servir à y installer des paysages légers (dixit Linden Lab), ont finallement été utilisées pour implanter des commerces, des discothèques, des campings et même des bacs à sable (si si, il en existe encore une aujourd’hui sur un domaine francophone très connu) !

Les problèmes techniques n’ont alors pas tardé à se faire sentir ; la surcharge des serveurs causés par cette surexploitation a rendu l’expérience openspace très désagréable pour les utilisateurs : sims vides qui laggent, instabilité, bugs...
La dégradation progressive s’est faite sentir, pendant que les sims openspaces continuaient à pulluler sans fin.

Comme nous l’avions évoqué dans notre article , Linden Lab a alors eu l’ingénieuse idée de changer la donne en augmentant le tarif des openspaces de 66% pour 2009, tout en limitant leur performances techniques.

La croissance fulgurante du continent Second Life a déjà pris du plomb dans l’aile. Linden Lab refuse de publier ses statistiques au delà de Novembre 2008, prétextant des problèmes techniques. Mais le graphique ci-dessous illustre parfaitement la tendance à la baisse, qui devrait vraisemblablement nous ramener au même point qu’au début 2008.

Malgré les manifestations des résidents, certes très populaires médiatiquement mais totalement inefficaces, les nouveaux tarifs ont bien été confirmés par Linden Lab. Et leurs conséquences ont été plutôt inattendues.

Diviser pour mieux régner

Tout d’abord nous avons assisté à un schéma équivalent à la première crise des openspaces.
C’est dans les pleurs et les larmes que beaucoup de gros propriétaires ont réduit et souvent fermé leur domaine. Certains d’entre eux avaient commis la lourde erreur de miser tout leur business sur le seul produit openspace. Fatale erreur !

Mais la suite des conséquences de ce clash est beaucoup plus surprenante et la tendance qui a commencé à se dessiner en décembre 2008 s’est bien confirmée en ce début 2009.

Si un grand nombre de ces sims a été supprimé (et les serveurs les hébergeant se retrouvant transposés aux nouvelles sims mainland de Linden Lab), beaucoup d’autres ont été converties en sims normales (4 openspaces deviennent une sim normale dite « full prim ») ou revendues au plus offrant.

Pour l’anecdote, j’ai même personnellement reçu une offre gratuite de sim full prim (il suffisait de payer le transfert uniquement).

Les soldes ont commencé en décembre sur Second Life !

On se retrouve alors aujourd’hui avec de nombreux nouveaux propriétaires de mini domaines, détenant quelques sims full prim. La valeur de ce parc immobilier est importante, mais gérée en grande partie par des néophytes.

Ces derniers sont rarement capables d’estimer un plan de rentabilité correct. Leur méthode pour établir leur grille tarifaire des frais de maintenance doit être plutôt simpliste : regarder le prix du voisin, et retrancher 50 L$ pour ses propres prix pour proposer une meilleure offre.

Pensant avoir fait l’affaire du siècle en achetant une ou deux sims pour une bouchée de pain, ils innondent aujourd’hui le marché de terrains vendus à la découpe, à des prix toujours plus bas, car leur investissement de base à rentabiliser est très modeste.

Pour vous en convaincre, faites un tour dans les groupes de publicité pour y voir défiler les offres les plus hallucinantes. A ce rythme là, dans 6 mois, ils devraient vous donner des L$ pour louer leur terrain !

Que va-t-il se passer ?

Ce qui suit reste une hypothèse, basée sur mon expérience après presque 2 ans dans ce milieu. Je vais peut être me tromper mais il n’y a pas de raison que je ne partage pas avec vous mes intuitions, comme le font à longueur d’année les autres professionnels de la blogoshpère SL ;o)

Tout d’abord, l’émergence de ces nouveaux businessmen va irrémédiablement s’essouffler. Les soldes viennent de prendre fin, les sims d’occasion vont devenir rares, et il faudra à nouveau débourser 1000 USD pour s’offrir une sim full prim.

Ensuite, leur nombre devrait décroître peu à peu, en raison d’une simple réalité économique.

Ces nouveaux mini domaines basent leurs prix sur un taux d’occupation de 100%.
En d’autres termes, si leur sim n’est pas remplie à 100%, ils perdent de l’argent car les taxes qu’ils règlent à Linden leur reviennent plus cher que ce qu’ils perçoivent de leurs résidents.

S’il était possible de remplir un domaine à près de 100% en 2007 lors du boom médiatique de Second Life, il est aujourd’hui vraiment rare de dépasser 75%.

D’ici 2 à 3 mois, en faisant leurs comptes, nos businessmen vont constater les dégâts et probablement accélérer leurs effets : en voyant qu’ils perdent de l’argent, ils vont à nouveau baisser leurs prix en espérant remplir encore mieux leur domaine.
Mais à force de tirer sur la corde, elle finira par casser et nombreux sont ceux qui vont abandonner suite à leurs mauvais calculs.

Ce scénario plus que plausible, reste toutefois à prendre avec des pincettes. En effet, quand on connait les ravages causés par les annonces de revirements stratégiques ou tarifaires de Linden, tous les 4 mois environ, on sait bien que tout est possible, dans un sens comme dans l’autre.

Où faut il choisir son terrain alors ?

Il va sans dire que si vous aimez le goût du risque, vous avez tout le loisir de vous installer chez celui qui vous offrira le meilleur prix, si c’est le seul critère qui vous importe. Mais il faudra accepter le fait que ce proprétaire pourra disparaître du jour au lendemain. Sa sim, votre terrain et vos affaires aussi... Et si vous avez un commerce, il faura tout reconstruire ailleurs, magasin comme clientèle.

Ce risque peut être pris pour de petits terrains, car la perte potentielle sera également négligeable. Mais tout cela pour économiser quelques dizaines de L$ à la semaine, est-ce vraiment nécessaire ?

Par contre, plus le terrain est gros, plus les pertes le seront également. Je ne saurai alors que vous recommander de vous tourner vers des valeurs sûres :

- le mainland pour la stabilité : le continent Linden est sûr mais coûteux, surtout à l’achat, et surtout soumis à un terrible lag dû à la concentration de régions collées les unes aux autres.

- les domaines privés reconnus : internationaux comme francophones, leur réputation et leur longévité sont votre garantie. Le temps passe très vite dans Second Life, mais les domaines francophones établis depuis 2007 et avant se comptent sur les doigts d’une main. S’ils sont encore là, il y a forcément une bonne raison.

FRANCE3D en fait partie bien entendu, mais il est tout à fait possible de regarder également ce qui se fait chez nos confrères de Bourbon Island (minijean Dodonpa), de Genève (jeangeneve Willunga) ou encore Terra (Nibb Tardis).
Leur réputation n’est plus à faire, interrogez leurs résidents actuels pour vous faire une idée de leur sérieux et de leur honnêteté.

L'astuce

Enfin un petit truc qui vous permettra de réduire ce genre de risque : les connaisseurs savent qu’il faut fuir comme la peste les terrains situés sur des sims en sous-location. Ce sont des sims louées dans leur intégralité à bas prix à une seule personne, qui va la redécouper en parcelles pour les revendre.

En dehors du fait que la multiplication des intermédiaires induit souvent des tarifs plus hauts, le risque de perdre votre terrain sera lui aussi plus grand, pour la simple et bonne raison que cet intermédiaire ne prend aucun risque.
S’il voit qu’il commence à perdre de l’argent, il va immédiatement stopper la location de sa sim auprès du réel propriétaire. Celui-ci viendra alors récupérer la sim en y délogeant tous ses occupants manu militari, et la remettre en location pour le prochain zorro de l’immobilier.

Et il n’y a aucun recours auprès de Linden Lab pour les conflits touchant les sims privées.

Pour identifier ce genre de sims, c’est très simple.
Ouvrez la fenêtre des propriétés du terrain que vous souhaitez acheter, et cliquez sur le 2ème onglet. Si le nom qui apparaît vous est inconnu ou différent de celui de votre vendeur, c’est de la sous-location !

Voilà, désolée pour la longueur de la réflexion. Même si la plupart d’entre vous n’est pas concernée directement par les conséqences de cette évolution, il me semble vraiment indispensable de communiquer d’une manière transparente et objective là-dessus.
Si vous avez des commentaires, n’hésitez pas à m’en faire part !

Bonne année 2009 sur SL et en RL ;o)

Koxinell